必读！你家的全税保证金安全吗？

pizifreak

                                                                                                前  言
在韩国用全税（其实是传贳）的房子租房的话，不用每个月交月租金。但是一下子交跟房价差不多的巨额保证金，对于租户来说有不小负担。相比金钱上的负担更害怕的是，租房到期之后保证金得不到返还的情形。可能在租房之前，该做的准备都做了，但实际上不能完全的将全部保证金要回的风险也是存在的。


单纯的计算，不能完全保护保证金
以全税的方式租房的人大部分都知道，房子不被担保的部分要是超过全税保证金的话，就是属于可以租赁的、安全的房地产。因为设定全税权后，就算房东倒闭还不了保证金也可以拍卖房子后拿到保证金。看下面的例子就能简单的理解：
A某在租赁B某所有的房地产之前看到了登记簿中已经设定了一个担保事项。内容是C某借给B某6000万韩币之后，在该房地产上设定了7000万韩币的担保权。由于该房地产的售价当时是3亿韩元，于是A某就放心的拿2亿韩元的保证金签订了全税租赁合同。因为就算B某到时候还不起债务，可以拍卖房子后先还C某的7000万，也能剩下2亿3000万。这样自己的2亿能够安全的得到返还了。

这样的单纯计算是不是正确的呢？其实是正确的。就算是有先担保权设定在了房地产，只要剩下的金额超过全税保证金的话，就算房东破产了也能得到保证金的返还。
但是，房地产的市价并不是房东说了算，或者是按照设定全税权的当时市价标准来计算的。万一房东真的在某一天破产，导致还不上保证金的时候，最后还是要通过拍卖来得到保证金。因此，关键在于最终拍卖金的多少来决定能不能完全返还保证金。看例子：
（接着上面的案例）最终B某因破产最终无法返还C某的债务和A某的保证金，于是该房地产被法院强行拍卖。但拍卖的当时，由于该地区的房地产市场总体变的冷清，最终卖出的价钱为2亿4000万韩元。根据担保权设定的顺序，C某从中划走7000万韩元之后，剩下的1亿7000万由A某得到。最终，A某还是损失了3000万韩元。

结  语
这个案例告诉我们，在韩国租全税房之前不能用单纯的方法计算担保权和房价之后，租赁全税房以及设定担保权。可能按照当时的市价能安全的得到返还，但到时候市场的行情会变的怎么样，谁也不能预测出来。因此在租全税房的时候，不仅要考虑房地产的行情之外，一定要在充分的范围内设定全税权。这样才能到时候避免房东还不起保证金时，就算拍卖也得不了完整的保证金。